L'essor des actifs numériques ouvre de nouvelles perspectives dans le secteur immobilier. Si l'achat d'un bien en cryptomonnaie est aujourd'hui possible en France, il obéit à des règles juridiques et fiscales strictes que tout acquéreur doit maîtriser avant de se lancer.

Bitcoin, Ethereum, stablecoins… les cryptomonnaies s'invitent progressivement dans les transactions immobilières. Pourtant, contrairement à d'autres pays plus permissifs, la France encadre strictement ces opérations. Les cryptomonnaies ne constituent pas une monnaie ayant cours légal sur le territoire national, mais elles disposent d'un statut juridique clairement défini : celui d'actifs numériques, tel que le précise l'article L. 54-10-1 du Code monétaire et financier. Parmi ces actifs, on distingue les jetons des monnaies virtuelles — c'est bien ces dernières, comme le Bitcoin ou l'Ethereum, qui entrent en jeu dans une transaction immobilière.

I. Le cadre juridique applicable

La première contrainte est d'ordre légal : en France, toute obligation de somme d'argent doit être exécutée en euros, conformément à l'article 1343-3 du Code civil. Il n'est donc pas possible d'imposer à un vendeur de recevoir des cryptomonnaies en paiement direct. Mais si la loi pose cette règle, elle offre aussi des solutions pour y déroger.

1. LA DATION EN PAIEMENT : PAYER DIRECTEMENT EN CRYPTO

Le mécanisme de la dation en paiement (article 1342-4 alinéa 2 du Code civil) permet au vendeur d'accepter volontairement de recevoir autre chose que ce qui lui est dû — en l'occurrence, des cryptomonnaies. Les deux parties doivent s'y accorder, et cet accord doit être formalisé dans l'acte notarié.

L'acte doit notamment préciser :

• La nature de la cryptomonnaie utilisée (Bitcoin, Ethereum, etc.)
• Le taux de conversion retenu et sa date de référence
• Les modalités de transfert et de preuve de transaction sur la blockchain
• Une clause de gestion de la volatilité entre l'accord et le transfert effectif

À noter : les frais de notaire restent obligatoirement payés en euros, quelle que soit la modalité choisie pour le prix principal.

2. LA CONVERSION PRÉALABLE EN EUROS : LA VOIE LA PLUS SÉCURISÉE

L'alternative la plus courante consiste à convertir ses cryptomonnaies en euros avant la transaction, via un prestataire de services sur actifs numériques (PSAN) ou un prestataire de services sur crypto-actifs (PSCA) agréé par l'Autorité des marchés financiers (AMF). Le notaire reçoit ensuite la somme en euros et procède à la transaction selon les règles classiques.

Cette approche présente deux avantages majeurs : l'acte notarié demeure conforme au droit commun, et la plus-value éventuelle est directement calculée au moment de la conversion.

Deux points de vigilance toutefois : les frais de conversion facturés par le prestataire, et l'imposition immédiate des plus-values pour les résidents fiscaux français.

3. LE COMPTE SÉQUESTRE : UNE PROTECTION POUR LES DEUX PARTIES

Le recours à un compte séquestre constitue une troisième option, particulièrement pertinente pour sécuriser la transaction. Les fonds en cryptomonnaies sont confiés à un tiers de confiance et conservés jusqu'à la finalisation de la vente.

Ce mécanisme présente un avantage fiscal non négligeable : en cas d'échec de la transaction, les fonds sont restitués à l'acheteur sans taxation, aucun transfert de propriété n'ayant eu lieu. La mise en place nécessite une clause spécifique dans le compromis de vente et un contrat formalisé entre l'acheteur et le dépositaire.

Si la vente aboutit, le vendeur peut choisir de recevoir son paiement en euros (via conversion PSAN) ou directement en cryptomonnaie (transaction de wallet à wallet). Quelques sommes restent néanmoins obligatoirement réglées en euros : l'indemnité d'immobilisation et les honoraires du notaire.

II. Les conséquences fiscales à anticiper

1. L'IMPOSITION DES PLUS-VALUES SUR ACTIFS NUMÉRIQUES

Dès lors que des cryptomonnaies sont cédées pour financer un achat immobilier, le vendeur de ces actifs réalise un événement imposable au titre de l'article 150 VH bis du Code général des impôts. Depuis le 1er janvier 2026, la plus-value est soumise à une flat tax de 31,4 % (12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux). L'option pour le barème progressif de l'impôt sur le revenu reste possible si elle s'avère plus avantageuse.

2. LES OBLIGATIONS DÉCLARATIVES

Tout détenteur de cryptomonnaies possédant des comptes auprès d'opérateurs étrangers est tenu de les déclarer à l'administration fiscale (article 1649 bis C du CGI), sous peine de sanctions. Cette obligation s'applique indépendamment de toute transaction immobilière.

3. LES LEVIERS D'OPTIMISATION FISCALE

Face à une fiscalité potentiellement lourde, plusieurs stratégies peuvent permettre de réduire l'assiette imposable :

• Structurer l'opération en amont — par exemple via des mécanismes de donation de crypto-actifs, permettant de transmettre les actifs dans un cadre fiscal plus favorable.
• Imputer les moins-values antérieures — les éventuelles moins-values réalisées lors de transactions précédentes peuvent être imputées sur les plus-values de la cession, afin d'en réduire l'assiette.

En résumé

Acheter un bien immobilier en cryptomonnaie en France n'a rien d'impossible, mais cela suppose de naviguer avec précision entre obligations légales, formalisme notarial et impératifs fiscaux. Qu'il s'agisse d'une dation en paiement, d'une conversion préalable ou du recours à un séquestre, chaque option a ses avantages et ses limites. L'accompagnement dans ce processus apparaît indispensable pour sécuriser la transaction dans sa globalité.